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地产公司土地使用费与土地使用税有何区别?

  问:国税发[2009]31号第27条(一)规定,土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。请问:这其中包括土地使用税否?土地使用费与土地使用税的有何区别?
  答:《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十七条规定,开发产品计税成本支出的内容如下:(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

  土地使用税不是文件中“为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用”,土地使用税与土地使用费属于完全不同的两种支出,主要区别有以下几点:
1、征收依据不同。
  土地使用费依据《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年修正)等规定征收;土地使用税则依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令2006年第483号)及省、自治区、直辖市人民政府制定的细则或办法。
  2、支付费用的性质不同。
  土地使用费是国家有偿让渡土地使用权而收取的,其支出形成企业的“无形资产-土地使用权”,属于企业的准资本性支出;土地使用税是企业在土地使用权保有环节,为使用而支付的税收成本,其支出形成企业“实际发生的与取得收入有关的、合理的支出”,属于费用化支出。
  3、支付频率不同。
  土地使用费是企业在取得土地使用权环节一次支付,使用期限内不再交纳;土地使用税是取得使用权之后,使用期限内按年计算、一年内可以分期缴纳。
  4、征收主体不同。
  土地使用费通常由土地所有者国家征收并作为财政资金统一按规定使用;土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。


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