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房地产开发企业销售收入审计攻略

房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织,是伴随着我国土地使用制度的改革、城乡住宅建设事业的发展以及城乡住宅商品化的推行而发展起来的一种新兴产业,它与施工企业、建设单位、工业制造业有着一些相似之处或有一定的联系,但又不同于这些产业,而形成一个独立的行业——房地产业。
房地产开发企业生产的最终产品——开发产品生产周期较长,最少数月,多则数年,而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本,但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售,而且可以预售。
从财务上讲,预售不等于销售成立,而要等房地产开发产品竣工,产权移交购房业主,同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。
因此,房地产开发企业都要等到后期,待房地产开发产品竣工决算,可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本,并向购房业主移交房产,可以确认销售收入实现时,才能将销售收入与销售成本对比,计算确定企业的盈亏。
这使得房地产开发企业会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件,本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。
01 房地产开发企业销售收入常见的作假方法

房地产开发企业资金投入大,销售时资金流入大,其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。

1、将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。

根据《企业会计制度》,销售商品的收入确认须同时满足四个条件:

(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;

(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权,也没有对售出商品实施控制;

(3)与交易相关的经济利益能够流入企业;

(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定,房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后,确认销售收入的实现。但现实中,有些房地产开发企业人为推迟工程决算,从而达到延迟确认销售收入。

2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。

房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证,也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中,有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票,在发票的使用和保管过程中存在着许多问题,主要表现在开“阴阳票”,甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。

3、延迟开具房地产销售专用发票,调整销售收入入账时间。

房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后,购房业主交清房款并办理了移交手续后,向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中,有些房地产开发企业借用种种理由,延迟向购房业主开具房地产销售专用发票,从而达到了调整销售收入入账时间的目的。

4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定,转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”,不按视同销售计提相应的税金,这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数,从而少计了税金。

5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。
房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房,用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁,在销售出租房、周转房时,故意不作销售核算,而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出,从而达到隐瞒收入的目的。

02 房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法

针对房地产开发企业上述种种的作假手段,注册税务师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断,选择高效率的审计策略和方法。

1、从管理当局的诚信度及能力分析。

管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任,故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。

注册税务师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价,并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素,以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。

2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账,延迟确认收入;延迟开具房地产销售专用发票,调整销售收入入账时间的审计策略与方法。

针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。

注册会计师在外勤审计中,可以通过对长期挂账的往来账款实施审计,核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同,并亲临房地产座落地进行现场核查,了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。

在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下,注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现,要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收、入的审计策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。

注册税务师在审核时,首先,可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标,并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较,若存在较大差异,注册税务师应将其作为风险领域进行重点审计;

其次,注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对,甚至,对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联,注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对;

最后,注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较,这也可以从中发现其中所存在的问题。
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